Estos años hemos sufrido la importancia de los bancos en el sector inmobiliario. Ambos han dependido el uno del otro para crecer en los años del boom inmobiliario. No olvidemos que el principal motor del crecimiento inmobiliario fue los propios bancos que financiaron de forma irracional tanto a promotores como a compradores. Por no hablar de los particulares que refinanciaban sus préstamos hipotecarios al aumentar el valor de su vivienda.

Las políticas monetarias del Banco Central Europeo han mantenido el Euribor, el índice más utilizado como referencia para las hipotecas a tipo variable en España. Aunque lo que realmente mide el Euribor es el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos de la zona euro. Y es que los bancos para cumplir su misión principal de prestar dinero, necesitan captar dinero del público general (mediante depósitos) o de otros bancos. ¿Pero si el Euribor mide el tipo de interés al que se prestan dinero los bancos de la zona euro, por qué se ha mantenido tan bajo?. La respuesta es relativamente fácil, y es que el Euribor dependerá, entre otros, de los siguientes factores:

  • Los tipos de interés que fija el Banco Central Europeo, y sobre todo de las expectativas que existan sobre su evolución.
  • La disponibilidad de dinero y fondos para prestarlos a otros en forma de créditos.
  • La solvencia del perceptor de los fondos en forma de créditos.

Desde el estallido de la crisis de las hipotecas subprime se produjo dos consecuencias que afectaron al sistema financiero y por lo tanto redujo el crédito al sector inmobiliario:

  • Mayor necesidad de liquidez de las entidades financieras afectadas por las subprime para deshacer posiciones.
  • Falta de liquidez del sistema financiero debida al exceso de financiación concedida a largo plazo, principalmente al sector inmobiliario.

Y todo esto tuvo consecuencias en el sistema financiero con una reducción en el crédito al sector inmobiliario. Porque:

  • Los bancos endurecieron las condiciones de acceso al crédito, y hoy en día ya es muy difícil obtener préstamos hipotecarios en más del 80% del valor de tasación. Mientras que en la época del boom inmobiliario se podía obtener hipotecas con el 100% o incluso el 110% del valor de tasación.
  • Aumento de la morosidad siendo preocupante en las cuotas de tarjetas y préstamos personales. Esto se ha traducido en mayores embargos de viviendas y mayor dedicación de las entidades a realizar recobros de impagados.

Pero si el crédito a particulares se endureció, el crédito al sector inmobiliario desapareció. Las entidades financieras y bancos negaron seguir financiando a promotores. Las razones principales eran:

  • El inicio de la disminución de las ventas (no hay más que ver lo que duran hoy en día los carteles de “se vende”).
  • La reducción de liquidez por la crisis financiera y la menor captación de fondos de los particulares al reducirse el ahorro .
  • La excesiva concentración en el sector inmobiliaria fruto del boom de los últimos años, lo cual aumentó el riesgo de las carteras de las entidades de crédito.

Esta actitud de las entidades financieras hizo casi imposible la financiación disponible para empresas promotoras inmobiliarias, muy endeudadas por los excesos del boom inmobiliario. Por lo que la mayoría de las inmobiliarias acabaron en situación concursal ante la imposibilidad de refinanciar su deuda y de hacer líquidos sus activos para afrontar sus compromisos a corto plazo. Hay que tener en cuenta que las empresas inmobiliarias tenían un elevado apalancamiento financiero, para financiar elevadas adquisiciones de activos cuyo plazo de realización es como mínimo de dos años. Por lo que un corte radical de la financiación supuso casi acabar con su viabilidad. De hecho en estos años tras el estallido del boom inmobiliario, muchas empresas del sector desaparecieron destruyendo muchos empleos directos e indirectos, por no hablar del efecto que tuvo sobre el sector bancario por la financiación concedida y sobre los particulares que habían comprado vivienda al final del boom inmobiliario. Todo esto tuvo graves consecuencias en el crecimiento y desempleo de la economía española. Por lo que cuanto antes vuelvan a financiar los bancos al sector inmobiliario, antes podremos estabilizar el crecimiento de la economía y del empleo en España.

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